Кратко о главном: Новосибирская область сохраняет лидерство в Сибири по объёмам зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), однако структурные проблемы рынка и изменения в регулировании создают риски для девелоперов и покупателей.
ДДУ и структура продаж
По данным Росреестра, на Новосибирскую агломерацию приходится около 40% зарегистрированных в Сибири ДДУ: за первое полугодие зарегистрировано 10,4 тысячи договоров. При этом только около 72% этих сделок связаны с жильём на этапе строительства — остальное приходится на коммерческую недвижимость, парковки, кладовки и овощехранилища.
В среднем в этом году девелоперы продавали примерно по 1 250 будущих квартир в месяц. По оценкам рынка, для сбалансированного функционирования спроса и предложения на новостройки при текущих объёмах строительства требуется около 2 000 продаж в месяц.
Июнь: рост на фоне низкой базы
В июне объём продаж в агломерации вырос к маю и к аналогичному месяцу прошлого года, но часть этого прироста объясняется эффектом низкой базы 2025 года. В сравнении со среднеиюньским уровнем 2021–2025 годов продажи всё ещё ниже примерно на 25%.
Часть сделок июня была связана с ожиданием ужесточения условий «Семейной ипотеки», то есть фактически реализовывался отложенный спрос.
Ипотека: временный всплеск выдач
По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на сумму 488 млрд рублей — максимум с начала года. Основной прирост пришёлся на программу «Семейная ипотека», где наблюдался приток заявок в ожидании возможного ужесточения условий. Эксперты предупреждают, что июньские цифры не следует воспринимать как устойчивое восстановление спроса.
Снижение уверенности в возможности сохранить текущие объёмы ипотеки сказалось и на запуске новых жилых проектов: количество запусков упало примерно на 5%.
Риски для девелоперов
Аналитики прогнозируют рост числа застройщиков в предбанкротном состоянии: уже сейчас финансовые трудности испытывают порядка 14,5% компаний, и в течение года это число может увеличиться в несколько раз. К негативным факторам добавляются возможное отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи домов, ужесточение условий по ипотеке, введение минимального размера участка по КРТ в 5 гектаров и регулирование продаж в рассрочку.
Кадастровая карта и регулирование
Госдума в окончательном чтении приняла закон, который позволяет исключать объекты с публичной кадастровой карты. В законопроекте говорится о необходимости защиты объектов, представляющих угрозу безопасности — это коснётся оборонных предприятий, объектов стратегической инфраструктуры и предприятий ТЭК.
Решения об исключении будет принимать специальная комиссия при Росреестре; при обращении от органов власти или госкорпораций исключение может происходить автоматически. Остаётся риск появления «белых пятен» на карте, что создаёт дополнительную неопределённость для рынка и общественного контроля.
Инфляция и решение по ставке
По итогам июня официальная годовая инфляция выросла с 5,31% до 6,02%. Основной вклад дали удорожание непродовольственных товаров и услуг; продукты питания показали более умеренный рост. Эти оценки будут учитываться при решении по ключевой ставке, которое ожидается 24 июля.
Вывод: хотя Новосибирская область остаётся лидером по регистрации ДДУ, структурные сдвиги спроса, влияние программ ипотечного стимулирования и изменения в регулировании создают риски для устойчивости рынка новостроек и финансового состояния девелоперов.
